รีไฟแนนซ์(Refinance)
posted on 17 May 2009 20:14 by wimarn2009
ข้อแนะนำเลือกสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและการรีไฟแนนซ์
1.ค่าธรรมเนียมเรียกเก็บในการชำระเงินกู้คืนก่อรกำหนด ตามข้อกำหนดของธนาคารแห่งประเทศไทยนั้น กำหนดให้สถาบันการเงินมีสิทธิเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจากลูกค้าในกรณีที่มีการคืนเงินกู้ก่อนกำหนดภายใน 3 ปี โดยให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมได้ไม่เกิน 2 % ดังนั้นทำให้เงื่อนไขค่าธรรมเนียมส่วนนี้ของสถบันการเงินแต่ละแห่งจึงมักมีความแตกต่างกัน สำหรับในฝั่งของผู้กู้ยืมแล้ว หากค่าธรรมเนียมในส่วนนี้กำหนดไว้ในอัตราที่ต่ำ หรือไม่มีการเก็บค่าธรรมเนียมในส่วนนี้ก็จะช่วยให้ผู้กู้มีความยือยุ่นในการทำรีไฟแนนซ์ ( Refinace ) เพื่อให้ต้นทุนเงินกู้ลดลงได้
2.อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ส่วนใหญ่มักอ้างอิงจากอัคราดอกเบี้ย MLR หรือ MRR ในความเข้าใจของคนทั่วไป มักเข้าใจผิดว่าอัคราดอกเบี้ยทั้งสองตัวเท่ากันทุกสถาบันการเงิน แต่ในความเป็นจริงแล้ว อัตราดอกเบี้ย MLR และ MRR ขอธนาคารพาณิขย์แต่ละธนาคารจะไม่เท่ากันดังนั้นแม้เงื่อนไขดอกเบี้ยจะกำหนดไว้เหมือนกัน เช่น MLR-1.0% จึงไม่ได้หมายความว่าอัคราดอกเบี้ยที่คิดจะเท่ากันในแต่ละสถาบันการเงินแต่อย่างใด เช่น MLR สถาบันการเงิน A อาจเท่ากับ 6 % แต่ในสถาบันการเงิน B อาจแค่ 5.5 % ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อที่อยู่อาศัยที่คิดจริง ๆ ตามเงื่อนไข MRL-1 % ในสถาบันการเงิน A จะเท่ากับ 5 % ในขณะที่สถาบันการเงิน B เท่ากับ 4.5 % เท่านั้น
3.ค่าธรรมเนียมในการประเมินราคาหลังหลักประกัน สถาบันการเงินแต่ละแห่งเรียกเก็บไม่เท่ากัน ดังนั้นหากสถาบันการเงินใดเรียกเก็บน้อย ก็จะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายให้กับผู้กู้ได้ทางหนึ่ง
4.ปัจจุบันมีสถาบันการเงินบางแห่งร่วมมือกับเจ้าของโครงการบ้านจัดสรร เสนอเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ย 0 % ให้กับลูกค้าในช่วงระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งในอีกนัยหนึ้งก็คือเจ้าของโครงการช่วยแบกรับภาระดอกเบี้ยในช่วงระยะเวลาหนึ่งแทนลูกค้านี่นเอง ดังนั้นเงื่อนไขเช่นนี้ควรนำมาร่วมพิจารณาใช้ประกอบในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านและที่ดินในแต่ละโครงการด้วย
5.ค่าธรรมเนียมในการยื่นขอสินเชื่อหรือขอกู้ ที่เรียกเก็บจากลูกค้าตามวงเงินที่ขอกู้ในแต่ละสถาบันการเงินมักจะกำหนดไม่เท่ากัน ข้อแนะนำง่าย ๆ ในประเด็นนี้ก็คือเลือกสถาบันการเงินที่คิดค่าธรรมเนียมในส่วนนี้น้อย ๆ นั่นเอง
6.ค่าประกันอัคคีภัย มักแตกต่างในแต่ละสถาบันการเงิน ดังนั้นจึงต้องสอบถามค่าใช้จ่ายในส่านนี้ให้ชัดเจน
7.วงเงินที่ธนาคารแต่ละแห่งให้กู้จะไม่เท่ากัน ซึ่งรวมถึงเงื่อนไขระยะเวลาในการให้กู้ยืมสำหรับอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมักมีความยาวนานไม่เท่ากัน สุถาบันการเงินที่ให้วงเงินค่อนข้างสูง และระยะเวลาการกู้ยืมที่ยาวนานกว่า จะทำให้ผู้ซื้อบ้านหรือผู้ลงทุนในบ้านและที่ดินมีความยืดหยุ่นในการดำเนินการได้มากกว่า
8.การประเมินราคาหลักประกัน ของสถาบันการเงินแต่ละแห่งจะประเมินราคาสูงต่ำไม่เท่ากันซึ่งจะมีผลทำให้วงเงินให้กู้ยืมสูงต่ำไม่เท่ากัน เพราะวงเงินกู้ยืมผูกติดกับมูลค่าหลักประกัน
9.อัตราดอกเบี้ยที่สถาบันการเงินนำเสนอมักมีหลาบรูปแบบ เช่น แบบคงที่ แบบลอยตัว และแบบผสมผสาน แนวทางในการเลือกรูปแบบอัตราดอกเบี้ยให้เหมาะสม มีข้อแนะนำคือ หากท่านคิดว่าอัตราดอกเบี้ยในอนาคตมีแนวโน้มจะสูงขึ้น ท่านควรจะต้องเลือกรูปแบบอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ให้ยาวที่สูดเท่าที่จะเป็นไปได้ ในทางกลับกันหากท่านแน่ใจว่าอัตราดอกเบี้ยในระยะยาวมีแนวโน้มจะลดลงต่ำลง
ท่านก็ควรจะเลือกเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว หรือถ้าจะเป็นแบบคงที่ ก็ให้เป็นแบบคงที่สั้นที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้
10.เลือกกู้สถาบันการเงินที่มีความมั่นคง เพราะการกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยกมายถึงการที่ท่านต้องผูกพันกับสถาบันการเงินในระยะยาวถ้าหากสถาบันการเงินเกิดมีปัญหาในอนาคต อาจส่งผลกระทบต่อการกู้ยืมเงินและต่อการถือครองหลักทรัพย์ของท่านก็ได้
11.การทำ Refinance ไม่จำเป็นต้องทำกับสถาบันการเงินอื่นเสมอไปท่านยังมีทางเลือกทางหนึ่งในการทำ Refinance ได้กับสถาบันการเงินที่กู้อยู่เดิม ซึ่งการดำเนินการในลักษณะเช่นนี้จะช่วยในการลดค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง 1 % ของเงินกู้ได้
12.ในการทำ Refinance ต้องแน่ใจว่าอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินแห่งใหม่ต่ำกว่าการกู้เดิมจริง ๆ ทั้งในระยะสั้นและในระยะยาวตลอดจนสิ้นสุดอายุสัญญา
13.การกู้ยืมเงินในสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย นอกจากจะต้องพิจารณาเงื่อนไขของธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ ธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารออมสินเปรียบเทียบกันแล้ว อย่าลืมพิจารณาดูเงื่อนไขการปล่อยกู้ของบริษัทประกันด้วยเพราะบ่อยครั้งที่ บริษัทประกันมักมีเงื่อนไขที่จูงใจมากกว่า แต่คนมักจะมองข้ามกัน
สามารถติดตามข้อมูลข่าวสาร บ้านมือสอง
ได้ที่ http://www.wimarn.com
ครับ
